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[부동산 투자] 에이전트의 필요성

올해 8월 17일부터 부동산 에이전트 커미션에 대한 법이 바뀌었다. 이후 바이어는 커미션을 내야 하는 부담감 때문에, 직접 리스팅 에이전트를 찾아가거나, 에이전트 없이 부동산 매매를 강행하는 케이스가 있다. 부동산 매매 시에 에이전트를 고용해야 하는 이유에 관해 이야기하고자 한다. 첫째는 에이전트가 가진 부동산 시장에 대한 깊은 이해와 경험이다. 이를 통해 문제들을 쉽게 처리할 수 있다. 예를 들어, 지역 부동산 시장의 트렌드, 적정 가격대, 부동산 조건 등을 파악하는 데 도움을 줄 수 있다. 이를 통해 거래를 더 유리한 조건으로 이끌어갈 수 있으며, 불필요한 리스크를 줄일 수 있다. 둘째는 법적 분쟁의 예방이다. 부동산 매매에는 다양한 서류 작업과 법적 절차가 수반된다. 에이전트는 이런 복잡한 서류와 절차를 대신 처리해 주며, 계약서 작성, 법률 검토 등의 과정에서 실수를 줄이고 법적 분쟁을 예방할 수 있다. 또한, 에이전트가 계약의 세부 조항을 검토하여 법적 문제를 미리 파악하고 필요한 조처를 할 수 있어 거래 안정성을 높일 수 있다. 셋째는 네트워크다. 부동산 에이전트는 폭넓은 네트워크를 가지고 있어, 셀러와 바이어 간의 연결을 원활하게 해준다. 또한 이 네트워크를 통해 매물에 대한 정보 공유, 시장에 맞는 잠재적 고객 소개 등이 가능해 보다 빠르고, 효율적인 거래를 끌어낼 수 있다. 넷째는 협상 능력이다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가기 때문에 협상 과정에서 에이전트의 능력이 큰 차이를 만들 수 있다. 에이전트는 셀러와 바이어 사이에서 중재자로서 객관적이고 합리적인 가격 협상을 끌어내며, 불필요한 갈등을 최소화하면서 양측이 만족할 수 있는 결과를 도출한다. 또한 시장 지식을 바탕으로 최적의 조건을 제시하고 협상하는데 유리한 입지를 마련할 수 있다. 다섯째는 시간 절약이다. 부동산 거래는 매물 검색, 현장방문, 계약 협의 등 여러 가지 시간과 노력이 필요한 과정이다. 에이전트를 고용하면, 이런 과정을 대신 수행해 주기 때문에 바쁜 일상 속에서 시간을 절약하고 거래 스트레스를 줄일 수 있다. 여섯째는 가격 산정이다. 부동산 에이전트는 해당 지역과 시장 상황을 종합적으로 분석하여, 부동산의 공정 시장 가치를 평가하는 데 도움을 준다. 이를 통해 바이어는 과도한 비용을 지불하지 않도록 하고, 셀러는 자산 가치를 최대한 반영한 가격으로 매매할 수 있도록 지원한다. 특히, 에이전트는 최근의 매매 기록, 시장 동향, 주택 상태 등을 바탕으로 적절한 가격을 산정해주는 중요한 역할을 한다. 일곱째는 전략 수립이다. 부동산 시장은 경제 상황, 금리 변화, 정부 정책 등 외부 요인에 따라 빠르게 변할 수 있다. 에이전트는 항상 시장을 모니터링하고 있기 때문에 최신 정보를 신속히 제공할 수 있으며, 이를 통해 현 시장에 맞는 유연한 전략을 세울 수 있다. 예를 들어, 매매를 서둘러야 할지 기다려야 할지를 판단하는 데 에이전트의 조언이 큰 도움이 된다. 여덟째는 정서적 지원이다. 부동산 거래는 많은 사람에게 큰 스트레스를 유발할 수 있는 복잡한 과정이다. 에이전트는 이러한 과정에서 바이어와 셀러의 긴장을 줄이고, 거래의 각 단계를 명확히 설명하며 정서적 지원을 제공할 수 있다. 특히, 이해관계가 얽힌 협상 과정에서 중립적 입장을 유지하며 심리적 부담을 덜어줄 수 있어 원활하고 성공적인 거래로 이어질 가능성을 높인다. ▶문의:(213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 에이전트 필요성 부동산 에이전트 리스팅 에이전트 부동산 시장

[부동산 투자] 리스팅 에이전트 업무

지난 6월에 이어 이번 7월 칼럼에도 부동산 에이전트가 하는 일, 특히 셀러의 에이전트가 셀러의 집을 제때에 제 가격을 받고 무사히 매매가 완료될 때까지 그 모든 해야 할 일들이 무엇인지 살펴보고 있다. 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 난 후 여러 사전 준비와 메일링, 인터넷 업데이트 등 모든 일이 어느 정도 마무리되면, 집주인과 상의하여, 한 달 중에 1~4회에 걸쳐서 오픈 하우스를 실시하여 고객들이 불편함이 없이 집을 볼 수 있도록 준비한다. 그런뒤에 바이어가 그 집을 맘에 들어 오퍼를 쓰게 되면, 그 오퍼의 가격이 적절한지, 가격이 낮으면 바이어가 다시 받아들일 만큼의 적당한 가격으로 올려서 카운터 오퍼를 보내고, 원 오퍼의 가격이 너무 낮으면 예의 있는 자세로 그 오퍼를 거절한다. 바이어의 크레딧과 수입현황, 그리고 다운 페이먼트로 들어갈 자금을 조사하고, 바이어가 해당 은행에서 그 집의 매매를 위한 모기지 대출이 가능한지 아닌지 예비조사를 한다. 그후 바이어가 결정되면 에스크로를 열게 되는데, 이때부터 셀러의 에이전트가 할 일이 본격적으로 진행되게 된다. 우선 가장 일을 잘하는 에스크로 회사를 선택하여 모든 서류를 준비하게 하고, 역시 일 잘하는 타이틀 회사를 선택하여 그 집에 관한 모든 타이틀상의 문제점을 점검하도록 지시한다. 집의 등기상 현재부터 과거의 모든 기록을 하나하나 점검하여 살피고, 문제가 있으면 즉시 기록을 지우도록 지시하고, 모든 기록이 깨끗해지더라도 집을 팔고 난 뒤 한참 후에 문제가 발생할 수도 있으니까 이를 대비하여 타이틀보험을 적정한 가격에 사도록 집주인에게 설명한다. 또한, 터마이트 검사와 NHD 리포트를 받아 차후 문제의 소지가 없도록 한다. 그다음, 집주인으로부터 이 집을 팔 때, 바이어에게 무엇을 남겨주고 무엇을 남겨주지 않는지, 집에 대해 모든 내용을 서류상으로 바이어에게 밝혀주도록 한다. 집을 팔 때 가장 기본 되는 원칙은, 집에 완전히 고정되어 붙어있는 것들은 모두 매매가격에 포함되어 팔도록 하되, 액자와 고급 샹들리에, 고급 커튼 같은 것은 매매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있으니 오퍼가 완전히 맺어지기 전에 셀러와 바이어에게 잘 알려서 차후 양자 간 서로 다툼이 없도록 한다. 현재의 주택에서 최근 3년 이내에 사망한 사람이 있는지, 주택이 관할 되는 HOA에 연락하여 지금 현재 진행 중인 법정소송이 있는지 없는지 알아보고 과거에 있었다면 어떠한 문제가 있었는지 바이어에게 알려주는 것도 매매가 완료되고 난 뒤에 바이어로부터 이전 집주인에게 법정소송이 들어오지 않게 하는 사전대책이 된다. 이러한 모든 내용을 서류화시켜서 모두 바이어에게 보여주고, 페이지마다 바이어의 사인과 이니셜을 받아 확인시켜야 한다. 이 외에도, 바이어의 주택자금대출이 제대로 진행이 되는지, 바이어가 이 집에 대해 인스펙션을 하였는데, 여러 가지 하자 부분을 고쳐달라고 하는데 어떻게 처리해야 하는지 등등 셀러의 에이전트로서 해야 할 일이 실제로 너무 많다. 법적으로 셀러가 다치지 않게끔 보호하는 일을 포함한 이러한 모든 것들을 책임지고 진행하고 끝까지 아무 문제 없이 깔끔히 마무리 짓는 것이 셀러의 에이전트가 해야 할 일들이다. ▶문의:(661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 에이전트 리스팅 리스팅 에이전트 부동산 에이전트 모두 바이어

[부동산 가이드] 셀러의 판단

올 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 조금씩 줄어들고 있다. 금리 인하를 예상하던 사람들이 고금리가 생각보다 길어질 조짐을 보이자, 경기의 움직임을 조금 더 지켜보고 결정하려는 심리가 작용하고 있다고 봐야 한다. 올해는 대통령 선거까지 예정되어 있어, 경기 뿐만 아니라 정치 쪽 움직임도 눈 여겨 봐야 할 것이다. 모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련이다. 다만 이런 데이터를 사용해도 가격을 정하기는 쉽지 않다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 하우스라면 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등에 따라 가격 차이가 클 수 있다. 은행은 정확한 가격 산정을 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가격이 적당한지 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달하여 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 바이어를 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 거래가 성사되지 않을 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다. 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내놓을 때가 중요하다. 만약에 이 기간에 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 가이드 셀러 애매모호 현금 바이어 리스팅 에이전트 부동산 거래

[부동산 가이드] 리스팅 가격 결정

집을 팔고 동시에 집을 구매해 이사하는 과정은 복잡하고 매우 어려운 일이다. 매물로 내놓기 전에 집 안팎 정리하기, 리스팅 에이전트 찾기, 새로 이사할 집 찾기, 융자 진행 등 쉽지 않다. 그리고 고비마다 여러 가지 결정을 해야 하므로 여간 스트레스가 적지 않다. 그중 가장 중요한 것 하나가 매물 가격 결정이다. 조사에 따르면 적정한 가격 결정 여부가 성공적인 매매 성사의 70% 이상을 차지한다고 한다. 그러므로 판매 시점에 적정한 리스팅 가격을 결정하는 것이 성공적인 판매의 첫걸음이다. 첫째, 부동산 리스팅 가격 및 감정 가격은 최근 주위에서 비슷하게 팔린 매물들의 평균 가격을 바탕으로 비교해서 결정한다. 이를 타깃 가격으로 설정한 다음 시장 상황에 따라 이 가격보다 높거나 낮게 할지를 결정한다. 가격 결정에 가장 많이 영향을 미치는 것이 현재 시장 상황이다. 즉 수요와 공급이다. 수요가 높아 부동산 가격이 올라가는 추세면 더 높게 책정할 수 있다. 매물이 많고 가격이 하락하는 추세라면 낮게 책정할 수 있다. 즉 시장 상황과 연동해 가격을 책정한다. 둘째, 타이밍이 중요하다. 낮은 가격이든 높은 가격이든 일주일 안에 오퍼가 들어오지 않는다면 가격 조정을 빨리해야 한다. 높은 가격 책정을 결정했다면 예상 바이어가 줄어서 팔리지 않고 시장에 오래 머물 수 있다. 이는 바이어가 흥미를 잃게 해 시간을 낭비하고 더 낮은 가격으로 팔릴 수 있다. 적어도 2주일 이내 오퍼가 들어오지 않거나 구매 의사 자체가 없다면 가격 책정이 잘못되었다는 것을 의미한다. 그러므로 타이밍을 놓치지 말고 가격 조정하는 것을 권한다. 셋째, 하지만 종종 높은 가격 책정 전략을 세우는 경우도 있다. 해당 매물이 인근 일반 주택에 없는 특징이나 장점을 갖고 있거나 독특한 커스텀 하우스일 경우 높은 가격 책정이 효과를 볼 수 있다. 가령 주위 집들보다 두 배 이상 넓은 마당이나 고급 커스텀 수영장이 있는 경우, 또는 독특하고 유려한 건축 양식이나 구조가 있는 집이라면 높은 가격 책정이 유효하다. 또는 고급 주택지역이어서 일반 부동산 시장의 동향과 상관없이 매매가 일어나는 지역은 높은 가격 책정이 먹힐 수도 있다. 즉 하이엔드 고급 주택의 경우에는 오히려 높은 가격 전략이 유리할 수 있다. 넷째, 낮은 가격 전략도 조심스럽게 채택해야 한다. 낮은 가격은 예비 바이어들을 더 많이 끌어들이는 효과가 있다. 매물이 없는 요즘 시장에서는 복수 오퍼로 유도할 수 있어서 오히려 감정 가격보다 높게 팔 수 있다. 하지만 내가 제시한 리스팅 가격보다 더 낮은 가격의 매물이 나온다면 전체 시장 가격이 내려가는 상황이 올 수 있어 조심스럽게 결정해야 한다. 부동산 매물이 잘 팔리지 않을 경우, 일반적으로 우리가 가장 먼저 생각하는 것이 가격 조정이다. 그만큼 가격 설정 및 가격 조정이 주택 마케팅에서 가장 중요하고 기본적인 요소이다. 주택마다 위치, 업그레이드 정도, 분위기 등 모두 다르다. 설사 같은 건축회사가 같은 해에 지은 같은 사이즈의 모델이라도 가격은 다를 수밖에 없다. 그러므로 경험 많은 부동산 전문가와 상의해서 리스팅 가격을 상의하고 결정하도록 한다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 리스팅 결정 부동산 리스팅 리스팅 에이전트 리스팅 가격

[부동산] 첫 주택 구입 관련 실수

생애 첫 주택을 구입할 경우 일생에 자주 있는 일이 아니라 진행 중 실수를 할 수도 있고 질문도 많아 이번 글에서는 첫 주택을 구입하는 분들을 위해 꼭 알아두어야 할 내용들을 정리해보았다. 첫 주택을 구입할 때 너무 큰 기대감 때문에 실망도 많이 하게 되므로 어느 정도 기대감을 낮추는 것을 권장한다. 첫 집부터 완벽한 집을 고를 수는 거의 없다는 점을 명심하고 진행한다면 무난하게 첫 집 장만을 할 수 있을 것이다. 첫 주택 구입자들이 자주 하는 실수 몇 가지를 살펴보도록 하겠다. 1. 사전 융자 승인 없이 집부터 찾기 생애 첫 집 구입자들이 가장 많이 하는 실수는 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾아보는 것이다. 100% 현금으로 주택을 구입한다면 사전 융자 승인은 필요 없지만 첫 주택 구입자 대부분은 20% 안팎으로 다운페이를 하고 나머지는 은행 융자를 받는다. 그래서 많은 분들이 주택 구입 전에 질로우 모기지 온라인 계산기같은 온라인 모기지 계산기로 융자 한도를 미리 계산하는데 문제는 온라인 모기지 계산기에서 나오는 금액은 실제 은행에서 나오는 모기지 금액과 크게 다를 수 있다는 점 이다. 만약 주택 구입 과정에서 예상한 만큼 모기지 융자가 나오지 않으면 많은 문제가 발생하는데 따라서 은행(lender)으로부터 사전 융자 승인(Mortgage Pre-Approved)을 미리 받는 것이 중요하겠다. 오퍼를 작성할 때도 사전 융자 승인을 받은 사람이 오퍼 경쟁에서 더 유리하다는 점도 있겠다. 2. 양측 에이젼트(Dual agency)계약 보통 오픈하우스에 방문하면 판매자 에이전트(Listing agent)가 집을 소개한다. 그리고 리스팅 에이전트와 얘기가 잘 통한다고 해서 자신의 에이전트로 계약(Dual agency)하시는 분들이 있는데 리스팅 에이전트는 판매자가 고용하고 수수료를 주는 에이전트이기 때문에 이런 계약은 될 수 있으면 하지 않는 것이 좋다. 만약 판매자 에이전트와 계약하고 집 구매 과정에서 분쟁이 발생한다면, 판매자 에이전트는 아마도 셀러의 편을 들어줄 것이다. 따라서 판매자 에이전트는 주택 가격이 구매자에게 적절한지, 주택에 어떤 문제가 있는지를 적극적으로 찾기보다는 그저 모든 과정이 빨리 끝나기만을 원할 가능성 클 수 있다. 이처럼 리스팅 에이전트는 바이어의 입장을 제대로 대변해주지 않기 때문에 셀러와 제대로 협상을 하려면 새로운 에이전트를 찾아야 한다. 요즘 모든 매체 광고를 보면 모두 오랜시간 부동산일을 하였다고 하는데 되도록이면 오랜 경험이 있는 에이전트를 찾아야 하겠고 에이전트 면허번호로 언제부터 부동산일을 하였는지, 또는 불법적인 일로 징계 등이 있는지 가주 부동산국 웹사이트(dre.ca.gov)에서 확인 가능 하다. 3. 온라인 견적 과신 최근 IT 기술이 발전하면서 부동산 거래의 많은 부분이 온라인으로 대체되었다. 그래서 질로우나 레드핀같은 부동산 사이트가 굉장히 유명해졌다. 하지만 이런 온라인 사이트에 나와 있는 견적은 실제 거래 금액과 다르다. 모든 부동산 매물은 MLS라는 부동산협회에서 관리 하여 모든 자료는 이곳에서 시작 되고 질로우나 레드핀도 이곳에서 이 자료를 구매하여 올리게 되어있다. 부동산 거래를 할 때는 온라인 사이트의 견적 금액을 단지 참고용으로만 하고 자금 계획을 조금 더 유연하게 짤 필요가 있겠다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 주택 구입 주택 구입자들 판매자 에이전트 리스팅 에이전트

[부동산 투자] 셀러의 판단

2022년도 같이 한 해 부동산 분위기가 극과 극을 보여주던 때가 또 있었을까? 올 초 그 뜨겁던 분위기는 사라지고, 지금은 거래가 한산할 정도로 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 연방준비제도(Fed)에서 인플레이션을 막고자 금리를 급격히 올린 것이 주된 요인이지만, 장기적으로 본다면 지금의 조정이 오히려 더 건강한 부동산 시장을 유지하는 데 도움이 될 수도 있을 거라 본다. 특히 기준 가격이 정확히 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운홈이 아니라면, 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 주택의 경우, 같은 사이즈라도 업그레이드 여부, 땅의 크기, 뷰의 유무 등에 따라 가격 차이가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격을 조금 더 정확한 기준으로 측정하기 위해 감정을 따로 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있는지, 얼마를 받을 수 있는지 등, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확히 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러가 제시한 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수 있었을지도 모른다. 하지만 지금처럼 인터넷이 발달해 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 과연 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 나중에 감정 문제로 깨질 것이 분명하다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내리게 되고, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나, 셀러가 지쳐 결국 마켓 시세보다 더 싸게 팔게 되는 경우도 비일비재하게 일어난다. 항상 필자가 하는 이야기는 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 가장 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주를 허비하면 오히려 나중에 가격 면에서도 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음 집을 내놓을 때가 제일 중요하다. 만약 이 기간 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 찾는 바이어들을 잡기 위해지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만 운이 좋아서 마켓이 올라가 준다면 가격 경쟁력이 생기므로 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 그 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 하기 때문에 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 안 좋은 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빨리 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 투자 셀러 데이터 리스팅 에이전트 부동산 분위기 부동산 거래

[부동산 가이드] 리스팅을 잘 표현하는 방법

말 한마디로 천냥 빚을 갚는다는 속담이 있다. 같은 말이라도 상황에 맞게 잘 표현해서 이득을 본다는 뜻이다. 바꾸어 말하면, 말을 잘 못해서 또는 어리석게 표현을 해서 손해를 볼 수 있다는 뜻에도 많이 쓰인다. 주택의 특징을 바이어에게 호소력 있게 잘 표현할 경우 그렇지 않은 경우보다 더 비싼 가격에 팔림은 물론이다. 그럼 주택 특성을 어떻게 표현하는 것이 좋을까? 주택의 장점을 가장 잘 아는 사람은 무엇보다도 거기에 살고 있는 집 주인이다. 그러므로 집 주인은 리스팅 에이전트와의 인터뷰를 통해서 주택의 특징을 알려주어 적절한 단어를 선택해서 집을 표현하도록 주문을 한다. 이때 집을 가장 잘 표현할 수 있는 헤드라인 즉 제목을 뽑아내야 한다. 바이어의 시선을 확 끌 수 있는 제목을 내놔야 그 다음 이어지는 주택의 특징을 바이어들이 읽을 수 있기 때문이다. 가령 일반적으로 많이 쓰는 Spacious, Charming, Beautiful, Quaint, Sweet 등과 같은 표현은 밋밋하다. 오히려 Sensational, Gorgeous, Stunning, Phenomenal 같은 단어로 시작하는 헤드라인이 더 호소력이 있고 바이어를 끌어들일 수 있다. 하지만 피해야 할 표현들도 많이 있다. 주택의 특성을 잘못 파악하여 잘못된 표현을 하는 것인데, 가령 2000sqft이 넘는 상당히 큰 주택을 Cute, Cozy라는 표현을 쓰는 것은 좋지 않다. 그리고 Totally Remodeled, Fully Renovated, Completely upgraded와 같이 완벽하다는 표현은 나중에 소송을 당할 수 있다. 어떤 집도 100% 완전하지 않다. 또 차별을 내포하는 표현을 쓰지 말아야 한다. 가령 Perfect for young couple, Good neighborhood for kids or families, 또는 Walking distance to schools 등과 같은 표현은 삼가야 한다. 즉 젊은 커플을 위한 곳이란 표현은 나이든 부부나 싱글에게는 차별을 하는 것이다. 또 학교가 가깝다는 것을 강조하기 위해 걸어서 갈 수 있다는 표현은 걸을 수 없는 장애인에게 차별을 준다는 것이다. 그러므로 Close to school 또는 convenient라는 표현으로 대체를 해야 한다. 다음으로 중요한 것은 간결하게 표현해야 한다는 점이다. 물론 주택에 특징이 많다면 표현하는 문장이 길어지게 마련이다. 하지만 너무 길면 오히려 과장됐다고 생각할 수도 있기 때문이다. 한편 비디오를 찍어 유튜브에 내놓으면 무려 4배나 더 많은 바이어들의 관심을 끈다는 통계가 나왔다. 글보다 비디오가 집의 장점을 더 어필할 수 있기 때문이다. 그 집이 갖고 있는 독특하고 특별한 장점을 잘 부각시키고 정확히 묘사를 해서 표현을 한다면 더 좋은 가격으로 집을 팔 수 있다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 리스팅 표현 리스팅 에이전트 주택 특성 stunning phenomenal

[부동산 가이드] 주택 마련 준비와 과정

아마도 공급 부족이 계속되는 한 다른 어떠한 영향에도 주택시장 가격 상승은 계속될 전망이다. 이럴 때 일수록 바이어들은 정신을 바짝 차리고 한 치의 실수도 없이 미리미리 준비해서 기회를 잡아야 할 것이다. 제일 중요한 것은 타이밍이다. 기회가 왔을 때 그것을 놓치지 않아야 한다. 주택 마련 준비와 과정을 간단히 설명해 보려 한다. 집을 사기 위해서는 많은 과정을 거처야 하는데 워낙 복잡한 일들이 많아서 체계적으로 하는 것이 필수다. 만약 바이어가 직접 집을 산다고 하고 모든 이슈를 다룬다면 아마 책 한 권은 써야 할 것이다. 그래서 부동산 전문가가 필요한 것이다. 주택 마련 전 항상 준비되어야 하는 것이 크레딧 관리로 항상 생활화해야 한다. 융자 진행에서 변수가 되는 것이 크레딧이기 때문이다. 융자라는 아주 좋은 시스템을 활용하면 내 집을 마련할 수도 있고 투자에 대한 수익도 기대할 수 있다. 융자를 받기 위해서 다운페이, 클로징 비용, 비상자금 등이 필요한데 융자는 은행에서 직접 할 수도 있고, 융자 브로커의 도움을 받을 수도 있다. 융자 전문가들은 크레딧, 자산, 수입 등 바이어의 재정 상태를 확인해 보고 어떤 조건에서 얼마까지의 집을 살 수 있는지 계산해 준다. 그러나 현실적으로 융자 준비를 마친 상태에서 부동산 에이전트를 만나는 바이어들이 그렇게 많지는 않다. 부동산 에이전트는 융자 준비를 돕는 것도 부동산 업무의 중요한 일부로 생각한다. 또한, 성공적인 주택 구매의 가장 중요한 열쇠라고 생각된다. 바이어들이 간혹 리스팅 에이전트에게 직접 하면 좋을 것이라고 생각한다. 하지만 리스팅 에이전트는 셀러 쪽 에이전트다. 바이어에게 100% 집중하지 못한다. 크레딧도 좋고 융자도 준비되어 있고 믿을 만한 에이전트도 있다면 본격적인 매물검색을 하고 마음에 드는 집이 나오면 오퍼를 작성하면 된다. 시세를 파악하는 작업은 에이전트에게만 맡기지 말고 능동적으로 관심을 갖고 참여하는 것이 좋다. 그래도 경쟁력 있는 오퍼를 쓰는 것은 거의 전적으로 에이전트의 역량에 달려 있다. 일 잘하는 에이전트를 만나야 하는 가장 중요한 이유 중의 하나다. 계약이 성사되면 에스크로가 열리고 계약금 (Initial Deposit) 지불과 융자 신청과 재정 서류를 제출하면 된다. 이때부터 본격적인 서류와의 싸움이 시작된다. 정해진 시간 안에 많은 일이 이루어지기에 한시도 게을리해서는 안 된다. 인스펙션, 집 감정, 각종 주택보험, 집 상태 최종점검(Final Walk-Through), 다운페이먼트 송금, 론 서명 및 공증, 유틸리티 신청, 융자금 펀딩 및 집문서 등기(Grant Deed) 후 집 열쇠를 받고 서로 시간을 맞춰 이사하면 집 구매하는 순서는 끝나게 된다. 바이어의 준비는 조건의 준비이고 매물 검색부터 마지막 열쇠 전달까지 많은 과정을 전문 에이전트가 하기에 믿고 맡긴다면 내 집 마련에 성공하리라 생각된다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 주택 과정 부동산 에이전트 리스팅 에이전트 융자 전문가들

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